Stabilité après la 3e hausse successive des taux directeurs par la BNS ?

Le 24 mars, la BNS relevait ses taux d’intérêts directeurs à court terme de 0,5 point, le taux d’intérêts se situe à ce jour à +1.5%. Malgré l’inquiétude sur les marchés financiers, une dernière hausse des taux de 0.25% devrait probablement être annoncée par la BNS en juin 2023.

Cette hausse ayant déjà été prise en considération par le marché, nous ne nous attendons pas à une nouvelle hausse des taux hypothécaires dans les prochains mois !

Ces hausses successives ont pour but de lutter contre l’inflation, d’inciter à l’épargne et de freiner la consommation, l’argent en banque devant à nouveau pouvoir profiter d’un rendement. L’effet souhaité est donc de stabiliser les prix et de maintenir l’inflation à un niveau raisonnable.

Ces hausses sont une bonne nouvelle pour nos portemonnaies qui devraient voir la courbe des prix fléchir à moyen terme. Pour les propriétaires et futurs propriétaires, les loyers dans le futur seront par contre plus élevés en raison de la hausse des taux hypothécaires. Même si les prévisions des taux hypothécaires ne sont pas à la hausse, ils ne devraient cependant pas non plus rebaisser de sitôt, ou que de manière marginale !

La plupart des prêts hypothécaires qui arriveront à échéance entre 2025 et 2032 ont des taux bloqués sur 10 ans situés entre 0.8% et 2%. Il y a moins d’une année, on pouvait encore bloquer un taux à 10 ans aux alentours de 1%. Aujourd’hui, pour cette même durée, le taux fixe est proche des 3%.

Pour un propriétaire qui avait opté pour un taux variable ou SARON, ses intérêts hypothécaires ont également fortement augmenté. Pour le calcul du loyer, il faut en outre tenir compte de l’amortissement et des charges immobilières qui ont également subi une hausse importante vu l’augmentation du prix de l’électricité et du chauffage.

Nous conseillons ainsi depuis de nombreuses années aux propriétaires, de provisionner des réserves afin de pouvoir faire face à une hausse de taux lors du renouvellement de leur prêt, les taux ayant été exceptionnellement bas ces 10 dernières années.

Un propriétaire au bénéfice d’un taux fixe assez bas, peut facilement mettre en place des réserves, elles devraient correspondre à environ 1% du montant de sa dette.
Si vous ne le faites pas encore, n’hésitez plus et agissez le plus rapidement possible !

Avec une dette de CHF 800’000.-, la provision conseillée serait d’environ CHF 8’000.- CHF/an (1.0%). Avec cette épargne complémentaire flexible, le propriétaire aura pris l’habitude d’avoir des charges de « loyer & provisions » de CHF 16’000.- par année ou 1’335.- par mois (hors amortissement et charges locatives). Dans le cas où les taux seraient plus élevées à l’échéance du taux bloqué actuel, il suffira de cesser d’alimenter ce compte de provisions, les intérêts payés seront plus élevés mais cela n’impactera pas trop le budget.

Le capital créé de CHF 80’000.- en 10 ans pourra alors être utilisé pour procéder à un amortissement de la dette si la banque le requiert (par exemple si la valeur des biens sur le marché venait à baisser), pour des rénovations ou réparations imprévues (déductibles des impôts), ou être investi ailleurs.

Le graphique ci-dessous montre l’évolution du taux SWAP à 10 ans. Ce taux d’échange interbancaire sur les marchés financiers ne contient pas la marge finale de la banque, située généralement entre 0.7% et 0.9%, laquelle il faut ajouter au taux SWAP lors d’un emprunt hypothécaire. Taux actuel à 10 ans aux alentours de 2%, sans marge de la banque.

En résumé

• Continuer d’épargner pour acquérir le bien immobilier de vos rêves reste une bonne option.
• Rembourser son prêt hypothécaire est rarement avantageux du point de vue fiscal.
• L’amortissement indirect (3a bancaire ou d’assurance vie) permet de conserver l’avantage fiscal, la dette est amortie à la retraite.
• Créer un compte de provision permet de s’habituer à tenir des charges plus élevées et ne pas devoir se serrer la ceinture en cas de hausse de taux, et d’avoir un capital à disposition en cas de travaux, de rénovation ou pour un amortissement extraordinaire.
• Pour les propriétaires avec des taux inférieurs à 2%, il est conseillé de constituer un provision de 1% par année, en cas de taux hypothécaires plus élevés, 0.5% ou plus.

Nos conseils de qualité sauront prendre en compte l’évolution favorable ou défavorable des marchés, répondre à vos questions en lien avec la durée de prêt à choisir, le type d’hypothèque et les conditions de taux proposées, faut-il rembourser ou non son prêt, pour que vous puissiez, quoi qu’il arrive, atteindre vos objectifs.